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jwl2064木蟲(chóng) (正式寫(xiě)手)
木蟲(chóng)地學(xué)版長(zhǎng)老
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【分享】我國(guó)土地政策與土地市場(chǎng)走向分析 已有1人參與
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我國(guó)土地政策與土地市場(chǎng)走向分析 通過(guò)近幾年的報(bào)刊、專業(yè)網(wǎng)站、及通過(guò)幾次政策法規(guī)培訓(xùn)資料等有關(guān)文件資料、數(shù)據(jù)整理而來(lái)，和大家一起分享 （涓兒通過(guò)近幾年的報(bào)刊、專業(yè)網(wǎng)站、及通過(guò)幾次政策法規(guī)培訓(xùn)資料等有關(guān)文件資料、數(shù)據(jù)整理而來(lái)，和大家一起分享） 一、土地宏觀調(diào)控新政的出臺(tái)背景及發(fā)展階段 2003 年下半年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了一些突出矛盾和問(wèn)題，一些地方和行業(yè)盲目投資和低水平重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模偏大，新上項(xiàng)目過(guò)多，增速過(guò)快，資源和能源壓力大，局部經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一定的失衡，生產(chǎn)資料價(jià)格上漲幅度大，并帶動(dòng)消費(fèi)品價(jià)格上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨通貨膨脹的壓力。黨中央、國(guó)務(wù)院采取了果斷措施，啟動(dòng)了新一輪的宏觀調(diào)控，將土地作為宏觀調(diào)控的重要手段，作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展供應(yīng)者的土地資源被賦予了調(diào)節(jié)者的新角色，而“從嚴(yán)從緊”則成為了土地管理的主旋律，土地政策被提升了保障國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度。 2004年10月發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深休改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《決定》），總結(jié)了我國(guó)實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度的一些成熟經(jīng)驗(yàn)，是我國(guó)土地管理制度上的一個(gè)綱領(lǐng)性文件。2006年8月下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》），是在《決定》基礎(chǔ)上的發(fā)展和完善。在此期間，國(guó)土資源部及國(guó)家相關(guān)部門也出臺(tái)了相關(guān)規(guī)章制度，這些政策的出臺(tái)，構(gòu)成了我國(guó)土地宏觀調(diào)控新的政生體系。土地宏觀調(diào)控新政的形成大體可以分為三個(gè)階段： 第一階段從2003年上半到2004年上半年，這個(gè)階段出臺(tái)的相關(guān)政策側(cè)重開(kāi)展土地市場(chǎng)整頓，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，嚴(yán)禁違法下放審批權(quán)限。 第二階段從2004年下半年到2006年上半年，針對(duì)部分行業(yè)投資的快速上漲，土地宏觀調(diào)控政策側(cè)重于嚴(yán)格耕地資源保護(hù)、調(diào)整土地供應(yīng)以及穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等方面。 第三階段從2006年下半年開(kāi)始一直持續(xù)到現(xiàn)在及將來(lái)的一段時(shí)間，國(guó)家開(kāi)始從土地管理責(zé)任制度、耕地保護(hù)、土地利用規(guī)劃和計(jì)劃、土地審批、土地征收、土地出讓、土地收益分配、土地監(jiān)管等方面出臺(tái)相關(guān)政刺，全方位構(gòu)建土地調(diào)控網(wǎng)，雖然其中部分內(nèi)容有待于深入研究，但足于表明中央政府運(yùn)用土地政策參與國(guó)家宏觀調(diào)控的決心和信心。我國(guó)的土地宏觀調(diào)控體系基本完成了初步構(gòu)建。2006年8月下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]）31 號(hào)）文，由于其政策的全面性以及“調(diào)標(biāo)”又“調(diào)本”的土地調(diào)控征，在土地征策參與國(guó)家調(diào)控的道理上具有里程碑的意義，或者可以說(shuō)是我國(guó)土地宏觀調(diào)控體系建立一個(gè)標(biāo)志。 二、國(guó)家供地政策研究分析 產(chǎn)業(yè)政策是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。計(jì)劃是總量控制，產(chǎn)業(yè)政策是結(jié)構(gòu)調(diào)控，信貸政策和土地政策應(yīng)與之相配合，才能使國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策落到實(shí)處。隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的不斷調(diào)整，土地供應(yīng)政策也在不斷地完善和配套。為防止盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門出臺(tái)了一些系列的宏觀調(diào)控的政策措施。主要有： （一）1999年國(guó)土部、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合發(fā)布的《限制供地項(xiàng)目目錄》和《禁止供地項(xiàng)目目錄》（國(guó)土資發(fā)[1999]357號(hào)。）該錄從1999年10月起施行，2006年12月12日起停止實(shí)行。 （二）2006 年12月國(guó)土部、發(fā)改委《關(guān)于發(fā)布實(shí)施限制用地項(xiàng)目目錄（2006）本》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本）的通知》（國(guó)土資發(fā)[2006]296 號(hào)）。從2006年12月12日起施行。該目錄是依照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，國(guó)土資源部門對(duì)淘汰類、限制類項(xiàng)目分別實(shí)行禁止和限制用地。 （三）控制鋼鐵電解鋁水泥行業(yè)、電石和鐵合金行業(yè)、焦炭等行業(yè)的投資和建設(shè)，在供地上實(shí)行限制。 國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于配合做好制止鋼鐵電解鋁水泥行業(yè)盲目投資工作通知》（國(guó)土資廳發(fā)[2004]11號(hào)），明確規(guī)定：對(duì)新建鋼鐵聯(lián)合企業(yè)、獨(dú)立煉鐵石、煉鋼廠項(xiàng)目的建設(shè)用地，除國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)立項(xiàng)的新建項(xiàng)目外，一律停止農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用。對(duì)新建電解鋁項(xiàng)目的建設(shè)用地，除國(guó)家投資主管部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的新建項(xiàng)目，一律停止報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用。對(duì)新建、擴(kuò)建水泥項(xiàng)目的建設(shè)用地，要嚴(yán)格控制征地規(guī)模，嚴(yán)格征地審核和征地補(bǔ)償安置監(jiān)督。對(duì)電石和鐵合金行業(yè)的土地供應(yīng)要以行業(yè)冷入條件為依據(jù)，嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)焦炭行業(yè)要嚴(yán)格審批管理，除國(guó)家重點(diǎn)大型鋼鐵企業(yè)配套建設(shè)和城市居民供氣需要建設(shè)的外，在國(guó)家出臺(tái)有關(guān)新的政策規(guī)定出臺(tái)前，各級(jí)投資主管部門要暫停審批新的焦炭生產(chǎn)項(xiàng)目，國(guó)土資源行政主管部門不得受理用地申請(qǐng)。 （四）調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 這些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與土地供應(yīng)政策密切相關(guān)，因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)調(diào)控成為國(guó)土資源管理部門的重要職責(zé)。為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理，2003年以來(lái)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于繼續(xù)從嚴(yán)控制黨政機(jī)關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心項(xiàng)目建設(shè)的通知》（國(guó)辦發(fā) [2003]3號(hào)）、《關(guān)于暫停新建高爾夫球場(chǎng)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2004]1號(hào) ）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的通知》（國(guó)辦發(fā)[2004]38號(hào)）、《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房格的通知》（國(guó)辦發(fā)明電[2005]8號(hào)）、《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2005]26號(hào)）和《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā) [2006]37號(hào)）。國(guó)土部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)[2003]356號(hào)）、《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)控的緊急通知》（國(guó)土資發(fā)[2003]45號(hào)）和《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》（國(guó)土資電發(fā)[2006]17）。建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于清理和控制城市建設(shè)中脫離實(shí)際的寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)建設(shè)的通知》（建規(guī)[2004]29號(hào)）等相關(guān)政策規(guī)定。特別是為進(jìn)一步完善符合我國(guó)國(guó)情的最嚴(yán)格的土地管理制度，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革三類 格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))和關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2006]31號(hào)。） 上述文件,在土地供應(yīng)政策上歸納起來(lái)有以下幾方面的要求：一類是禁止供地項(xiàng)目，停止高檔住宅、別墅類房地產(chǎn)用地和高爾夫球場(chǎng)等用地的審批，停止高檔住宅、別墅類房產(chǎn)用地和高爾夫球場(chǎng)等用地的審批，嚴(yán)格禁止修建大馬路、寬廣場(chǎng)。二類是限制供地項(xiàng)目，主要有：1、黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企業(yè) 、事業(yè)單位新建辦公樓建設(shè)項(xiàng)目（中央和地方省級(jí)黨政機(jī)關(guān)及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位辦公樓建設(shè)項(xiàng)目須經(jīng)國(guó)務(wù)院審批；省級(jí)以下黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位辦公樓建設(shè)項(xiàng)目須經(jīng)國(guó)務(wù)院審批；省級(jí)以下黨政機(jī)關(guān)和國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位辦公樓建設(shè)項(xiàng)目須經(jīng)省級(jí)人民政計(jì)審批。）2、城市主干道路項(xiàng)目。城市主干道用地紅線寬度（包括綠化帶）不得超過(guò)下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市和建制鎮(zhèn)40米，中等城市55米、大城市70米。200萬(wàn)人口以上特大城市 主干道需超過(guò)70米的，城市總體規(guī)劃中應(yīng)有專項(xiàng)說(shuō)明。）城市游憩集會(huì)廣場(chǎng)（其用地面積不得超過(guò)下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市和建制鎮(zhèn)1公頃，中等城市2公頃，大城市3 公頃，200萬(wàn)以上人口以上特大城市5公頃。）3、嚴(yán)格限制低密度、在套型住房土地供應(yīng)4、大學(xué)城項(xiàng)目。5、嚴(yán)格控制開(kāi)區(qū)內(nèi)供應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。三是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要求優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房訴土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用供應(yīng)總量的70%，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房訴用地管理。要適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地，保證必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施用地。 2006年宏觀調(diào)控政策一覽表 時(shí)間 內(nèi)容 4月28日 中國(guó)人民銀行決定，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。 5月29日 房地產(chǎn)調(diào)控的“國(guó)六條”出臺(tái)，包括將個(gè)人住房貸款比例提高至30%；90平米以下住房必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上、對(duì)不滿5年的二手房交易全額征收營(yíng)業(yè)稅等。 5月17日 6月13日 央行兩次動(dòng)用定向發(fā)行票據(jù)回收商業(yè)銀行的流動(dòng)性，每期發(fā)行規(guī)模為1000億元。 6月16日 央行宣布從7月15日起，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)至8.0%。 7月13日 央行在公開(kāi)市場(chǎng)上再次定向發(fā)行500億央行票據(jù)。 7月22日 央行宣布從8月15日起,存款準(zhǔn)備金率再上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)至8.5%。 7月24日 六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見(jiàn)》，全面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理。 7月26日 國(guó)稅總局宣布至8月1日起，對(duì)二手房交易盈利部分征收20%的個(gè)人所得稅。 8月1日 國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土部、環(huán)�？偩�、安全監(jiān)管總局、銀監(jiān)會(huì)五部委以特急形式聯(lián)合下發(fā)要求各地在1個(gè)月之內(nèi)對(duì)違規(guī)開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行清理整頓，鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車、水泥、電力、紡織等大多數(shù)產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)成為清理重點(diǎn)。 8 月19日 中國(guó)人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長(zhǎng)期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。 三、我國(guó)土地政策走向分析 （一）我國(guó)現(xiàn)有土地政策的問(wèn)題 1. 弱勢(shì)群體的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上難以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致土地政策在個(gè)人與個(gè)人之間的不平等。2.全民土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)在法律上難以平等，導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間的不平等、建設(shè)用地規(guī)模盲目擴(kuò)張和城市的低效擴(kuò)張及耕地的大量流失。3.現(xiàn)行土地出讓政策導(dǎo)致后人為前人埋單，囤積土地現(xiàn)象難以扼制。4）土地出讓收入的分配政策導(dǎo)致地方政府只注重土地利用的效率而忽視土地利用的社會(huì)公平性。 （二）我國(guó)土地政策的未來(lái)走向分析 1.土地供應(yīng)政策將繼續(xù)從緊，地價(jià)水平將逐漸提高2.保障性土地供應(yīng)政策將逐步完善，以提高土地供應(yīng)的社會(huì)公平性3.將通過(guò)完善現(xiàn)有土地稅收政策和增設(shè)物業(yè)稅等其他稅種，提高土地利用的公平性視土地利用的社會(huì)公平性。4.集體土地的地位將會(huì)逐漸提高，集體土地的市場(chǎng)化政策將會(huì)越來(lái)越完善，土地的征收政策逐漸從緊，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將逐漸提高。5. 將會(huì)出臺(tái)一些鼓勵(lì)對(duì)土地進(jìn)行集約利用的政策，以緩解我國(guó)土地面積小和土地需求量大的矛盾。 四、2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 2006 年是繼2005年后的又一個(gè)房地產(chǎn)“政策年”。從土地管制到金融信貸緊縮，從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整到稅費(fèi)調(diào)控，調(diào)控力度進(jìn)一步加大，并且針對(duì)由于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)持續(xù)走高的現(xiàn)象，采取了更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。這一系列的政策通過(guò)其傳導(dǎo)渠道，作用于中國(guó)房地產(chǎn)的方方面面，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響，盡管這些影響最終還需要時(shí)間和市場(chǎng)來(lái)驗(yàn)證。 展望2007年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目標(biāo)。因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看，2007年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場(chǎng)治理、物權(quán)法出臺(tái)、流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)2007年的政策仍然是影響市場(chǎng)走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。 ①“地根”進(jìn)一步收緊，規(guī)�；_(kāi)發(fā)趨勢(shì)明顯 新增地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)�；_(kāi)發(fā)將成為2007年土地開(kāi)發(fā)的主要趨勢(shì)。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將在2007年演化成一種主流的開(kāi)發(fā)模式，其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開(kāi)發(fā)商實(shí)力為大規(guī)模一級(jí)開(kāi)發(fā)提供有力保障。其二是隨著土地市場(chǎng)的日趨完善及土地政策的進(jìn)一步緊縮，拿地壓力越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商憑借一級(jí)開(kāi)發(fā)的先入優(yōu)勢(shì)獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。 2007年的土地市場(chǎng)運(yùn)作將主要分成兩類，一類是存量土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一類是增量土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，包括土地征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地。其中舊城改造、城中村改造的高成本高難度讓開(kāi)發(fā)商望而卻步，嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用的政策，也讓開(kāi)發(fā)商對(duì)農(nóng)用地避之不及。 與此同時(shí)，城市化進(jìn)程和新農(nóng)村建設(shè)的加速都使得舊村改造成為一級(jí)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，但是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、土地三大問(wèn)題卻成為開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)。但舊村改造項(xiàng)目的規(guī)模通常都比較大，而這種規(guī)模化的開(kāi)發(fā)模式也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了較大的操作空間。 �、谛袠I(yè)并購(gòu)走向縱深化 從企業(yè)層面考察2006年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購(gòu)仍是一個(gè)重點(diǎn)。政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資源儲(chǔ)備的要求是并購(gòu)整合的基本推動(dòng)力。同時(shí)，同城開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)兼并收購(gòu)方式進(jìn)入異地市場(chǎng)，以降低各自的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而中小開(kāi)發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開(kāi)發(fā)商之間本著不同目的聯(lián)合啟動(dòng)了2006年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購(gòu)熱潮的引擎。 可以預(yù)見(jiàn)2007年房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)將會(huì)在2006年基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進(jìn)一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購(gòu)仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購(gòu)也將逐漸成為市場(chǎng)的一個(gè)方向。而無(wú)論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對(duì)不同資源的優(yōu)化組合來(lái)達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。 ③大集團(tuán)收縮戰(zhàn)線，集中資本應(yīng)對(duì)拿地高門檻 國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)多數(shù)從一線城市起家，逐步拓展到全國(guó)市場(chǎng)，隨著外資的進(jìn)入，一線城市中心區(qū)域土地供應(yīng)總量減少，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，拿地門檻提高，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金的支付條件等都控制嚴(yán)格。許多國(guó)內(nèi)企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰(zhàn)線，回到自己熟悉的城市深耕市場(chǎng)。而對(duì)于招拍掛市場(chǎng)中高達(dá)數(shù)十億的土地出讓金，國(guó)內(nèi)企業(yè)聯(lián)合拿地的情況越來(lái)越多的出現(xiàn)，以此與資金實(shí)力強(qiáng)勁的外資相抗衡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，土地儲(chǔ)備量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，資本匱乏無(wú)法在土地市場(chǎng)上有所斬獲的房地產(chǎn)企業(yè)，必將步入一個(gè)惡性循環(huán)的過(guò)程，被市場(chǎng)所淘汰。 �、艹鞘薪�(jīng)濟(jì)圈發(fā)展將帶動(dòng)二三線城市市場(chǎng)成熟 國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟(jì)圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時(shí)期，目標(biāo)是成為具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的組團(tuán)式大城市集群。 �、菔袌�(chǎng)呼喚升級(jí)的專業(yè)服務(wù) 2007年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加復(fù)雜。當(dāng)這種市場(chǎng)環(huán)境日益復(fù)雜多變，并從賣方市場(chǎng)過(guò)渡到買方市場(chǎng)時(shí)，資本運(yùn)作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平日益成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。 |
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2樓2010-11-28 13:45:05
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