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jwl2064木蟲 (正式寫手)
木蟲地學(xué)版長老
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我國土地政策與土地市場走向分析 通過近幾年的報刊、專業(yè)網(wǎng)站、及通過幾次政策法規(guī)培訓(xùn)資料等有關(guān)文件資料、數(shù)據(jù)整理而來，和大家一起分享 （涓兒通過近幾年的報刊、專業(yè)網(wǎng)站、及通過幾次政策法規(guī)培訓(xùn)資料等有關(guān)文件資料、數(shù)據(jù)整理而來，和大家一起分享） 一、土地宏觀調(diào)控新政的出臺背景及發(fā)展階段 2003 年下半年以來，我國經(jīng)濟運行中出現(xiàn)了一些突出矛盾和問題，一些地方和行業(yè)盲目投資和低水平重復(fù)建設(shè)嚴重，全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模偏大，新上項目過多，增速過快，資源和能源壓力大，局部經(jīng)濟發(fā)展過熱；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)一定的失衡，生產(chǎn)資料價格上漲幅度大，并帶動消費品價格上漲，經(jīng)濟發(fā)展面臨通貨膨脹的壓力。黨中央、國務(wù)院采取了果斷措施，啟動了新一輪的宏觀調(diào)控，將土地作為宏觀調(diào)控的重要手段，作為經(jīng)濟社會發(fā)展供應(yīng)者的土地資源被賦予了調(diào)節(jié)者的新角色，而“從嚴從緊”則成為了土地管理的主旋律，土地政策被提升了保障國家宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行、社會可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度。 2004年10月發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于深休改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號，以下簡稱《決定》），總結(jié)了我國實行世界上最嚴格的土地管理制度的一些成熟經(jīng)驗，是我國土地管理制度上的一個綱領(lǐng)性文件。2006年8月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》國發(fā)[2006]31號，以下簡稱《通知》），是在《決定》基礎(chǔ)上的發(fā)展和完善。在此期間，國土資源部及國家相關(guān)部門也出臺了相關(guān)規(guī)章制度，這些政策的出臺，構(gòu)成了我國土地宏觀調(diào)控新的政生體系。土地宏觀調(diào)控新政的形成大體可以分為三個階段： 第一階段從2003年上半到2004年上半年，這個階段出臺的相關(guān)政策側(cè)重開展土地市場整頓，嚴格控制土地供應(yīng)總量，嚴禁違法下放審批權(quán)限。 第二階段從2004年下半年到2006年上半年，針對部分行業(yè)投資的快速上漲，土地宏觀調(diào)控政策側(cè)重于嚴格耕地資源保護、調(diào)整土地供應(yīng)以及穩(wěn)定住房價格等方面。 第三階段從2006年下半年開始一直持續(xù)到現(xiàn)在及將來的一段時間，國家開始從土地管理責(zé)任制度、耕地保護、土地利用規(guī)劃和計劃、土地審批、土地征收、土地出讓、土地收益分配、土地監(jiān)管等方面出臺相關(guān)政刺，全方位構(gòu)建土地調(diào)控網(wǎng)，雖然其中部分內(nèi)容有待于深入研究，但足于表明中央政府運用土地政策參與國家宏觀調(diào)控的決心和信心。我國的土地宏觀調(diào)控體系基本完成了初步構(gòu)建。2006年8月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]）31 號）文，由于其政策的全面性以及“調(diào)標”又“調(diào)本”的土地調(diào)控征，在土地征策參與國家調(diào)控的道理上具有里程碑的意義，或者可以說是我國土地宏觀調(diào)控體系建立一個標志。 二、國家供地政策研究分析 產(chǎn)業(yè)政策是國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的重要手段。計劃是總量控制，產(chǎn)業(yè)政策是結(jié)構(gòu)調(diào)控，信貸政策和土地政策應(yīng)與之相配合，才能使國家產(chǎn)業(yè)政策落到實處。隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的不斷調(diào)整，土地供應(yīng)政策也在不斷地完善和配套。為防止盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)，切實加強對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，國務(wù)院和國務(wù)院有關(guān)部門出臺了一些系列的宏觀調(diào)控的政策措施。主要有： （一）1999年國土部、國家經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合發(fā)布的《限制供地項目目錄》和《禁止供地項目目錄》（國土資發(fā)[1999]357號。）該錄從1999年10月起施行，2006年12月12日起停止實行。 （二）2006 年12月國土部、發(fā)改委《關(guān)于發(fā)布實施限制用地項目目錄（2006）本》和《禁止用地項目目錄（2006年本）的通知》（國土資發(fā)[2006]296 號）。從2006年12月12日起施行。該目錄是依照國家產(chǎn)業(yè)政策，國土資源部門對淘汰類、限制類項目分別實行禁止和限制用地。 （三）控制鋼鐵電解鋁水泥行業(yè)、電石和鐵合金行業(yè)、焦炭等行業(yè)的投資和建設(shè)，在供地上實行限制。 國土資源部下發(fā)了《關(guān)于配合做好制止鋼鐵電解鋁水泥行業(yè)盲目投資工作通知》（國土資廳發(fā)[2004]11號），明確規(guī)定：對新建鋼鐵聯(lián)合企業(yè)、獨立煉鐵石、煉鋼廠項目的建設(shè)用地，除國務(wù)院批準立項的新建項目外，一律停止農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用。對新建電解鋁項目的建設(shè)用地，除國家投資主管部門批準立項的新建項目，一律停止報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征用。對新建、擴建水泥項目的建設(shè)用地，要嚴格控制征地規(guī)模，嚴格征地審核和征地補償安置監(jiān)督。對電石和鐵合金行業(yè)的土地供應(yīng)要以行業(yè)冷入條件為依據(jù)，嚴把市場準入關(guān)。對焦炭行業(yè)要嚴格審批管理，除國家重點大型鋼鐵企業(yè)配套建設(shè)和城市居民供氣需要建設(shè)的外，在國家出臺有關(guān)新的政策規(guī)定出臺前，各級投資主管部門要暫停審批新的焦炭生產(chǎn)項目，國土資源行政主管部門不得受理用地申請。 （四）調(diào)控房地產(chǎn)市場。 這些年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與土地供應(yīng)政策密切相關(guān)，因此，對房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)調(diào)控成為國土資源管理部門的重要職責(zé)。為加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理，2003年以來，國務(wù)院出臺了《關(guān)于繼續(xù)從嚴控制黨政機關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心項目建設(shè)的通知》（國辦發(fā) [2003]3號）、《關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》（國辦發(fā)[2004]1號 ）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理固定資產(chǎn)投資項目的通知》（國辦發(fā)[2004]38號）、《關(guān)于切實穩(wěn)定住房格的通知》（國辦發(fā)明電[2005]8號）、《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國發(fā)[2005]26號）和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [2006]37號）。國土部出臺了《關(guān)于加強土地供應(yīng)管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)[2003]356號）、《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)控的緊急通知》（國土資發(fā)[2003]45號）和《關(guān)于當(dāng)前進一步從嚴土地管理的緊急通知》（國土資電發(fā)[2006]17）。建設(shè)部出臺的《關(guān)于清理和控制城市建設(shè)中脫離實際的寬馬路、大廣場建設(shè)的通知》（建規(guī)[2004]29號）等相關(guān)政策規(guī)定。特別是為進一步完善符合我國國情的最嚴格的土地管理制度，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化改革三類 格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)和關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號。） 上述文件,在土地供應(yīng)政策上歸納起來有以下幾方面的要求：一類是禁止供地項目，停止高檔住宅、別墅類房地產(chǎn)用地和高爾夫球場等用地的審批，停止高檔住宅、別墅類房產(chǎn)用地和高爾夫球場等用地的審批，嚴格禁止修建大馬路、寬廣場。二類是限制供地項目，主要有：1、黨政機關(guān)和國有企業(yè) 、事業(yè)單位新建辦公樓建設(shè)項目（中央和地方省級黨政機關(guān)及國有企業(yè)、事業(yè)單位辦公樓建設(shè)項目須經(jīng)國務(wù)院審批；省級以下黨政機關(guān)和國有企業(yè)、事業(yè)單位辦公樓建設(shè)項目須經(jīng)國務(wù)院審批；省級以下黨政機關(guān)和國有企業(yè)、事業(yè)單位辦公樓建設(shè)項目須經(jīng)省級人民政計審批。）2、城市主干道路項目。城市主干道用地紅線寬度（包括綠化帶）不得超過下列標準：小城市和建制鎮(zhèn)40米，中等城市55米、大城市70米。200萬人口以上特大城市 主干道需超過70米的，城市總體規(guī)劃中應(yīng)有專項說明。）城市游憩集會廣場（其用地面積不得超過下列標準：小城市和建制鎮(zhèn)1公頃，中等城市2公頃，大城市3 公頃，200萬以上人口以上特大城市5公頃。）3、嚴格限制低密度、在套型住房土地供應(yīng)4、大學(xué)城項目。5、嚴格控制開區(qū)內(nèi)供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地。三是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要求優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房訴土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用供應(yīng)總量的70%，加強經(jīng)濟適用住房訴用地管理。要適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地，保證必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施用地。 2006年宏觀調(diào)控政策一覽表 時間 內(nèi)容 4月28日 中國人民銀行決定，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。金融機構(gòu)存款利率保持不變。 5月29日 房地產(chǎn)調(diào)控的“國六條”出臺，包括將個人住房貸款比例提高至30%；90平米以下住房必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上、對不滿5年的二手房交易全額征收營業(yè)稅等。 5月17日 6月13日 央行兩次動用定向發(fā)行票據(jù)回收商業(yè)銀行的流動性，每期發(fā)行規(guī)模為1000億元。 6月16日 央行宣布從7月15日起，存款準備金率上調(diào)0.5個百分點至8.0%。 7月13日 央行在公開市場上再次定向發(fā)行500億央行票據(jù)。 7月22日 央行宣布從8月15日起,存款準備金率再上調(diào)0.5個百分點至8.5%。 7月24日 六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見》，全面規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理。 7月26日 國稅總局宣布至8月1日起，對二手房交易盈利部分征收20%的個人所得稅。 8月1日 國家發(fā)改委、國土部、環(huán)�？偩帧踩O(jiān)管總局、銀監(jiān)會五部委以特急形式聯(lián)合下發(fā)要求各地在1個月之內(nèi)對違規(guī)開工建設(shè)的項目進行清理整頓，鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車、水泥、電力、紡織等大多數(shù)產(chǎn)能過剩行業(yè)成為清理重點。 8 月19日 中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。 三、我國土地政策走向分析 （一）我國現(xiàn)有土地政策的問題 1. 弱勢群體的土地所有權(quán)在經(jīng)濟上難以實現(xiàn)，導(dǎo)致土地政策在個人與個人之間的不平等。2.全民土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)在法律上難以平等，導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間的不平等、建設(shè)用地規(guī)模盲目擴張和城市的低效擴張及耕地的大量流失。3.現(xiàn)行土地出讓政策導(dǎo)致后人為前人埋單，囤積土地現(xiàn)象難以扼制。4）土地出讓收入的分配政策導(dǎo)致地方政府只注重土地利用的效率而忽視土地利用的社會公平性。 （二）我國土地政策的未來走向分析 1.土地供應(yīng)政策將繼續(xù)從緊，地價水平將逐漸提高2.保障性土地供應(yīng)政策將逐步完善，以提高土地供應(yīng)的社會公平性3.將通過完善現(xiàn)有土地稅收政策和增設(shè)物業(yè)稅等其他稅種，提高土地利用的公平性視土地利用的社會公平性。4.集體土地的地位將會逐漸提高，集體土地的市場化政策將會越來越完善，土地的征收政策逐漸從緊，補償標準將逐漸提高。5. 將會出臺一些鼓勵對土地進行集約利用的政策，以緩解我國土地面積小和土地需求量大的矛盾。 四、2007年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 2006 年是繼2005年后的又一個房地產(chǎn)“政策年”。從土地管制到金融信貸緊縮，從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整到稅費調(diào)控，調(diào)控力度進一步加大，并且針對由于市場供需結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的房價持續(xù)走高的現(xiàn)象，采取了更加嚴厲的調(diào)控措施。這一系列的政策通過其傳導(dǎo)渠道，作用于中國房地產(chǎn)的方方面面，將對市場產(chǎn)生巨大而深遠的影響，盡管這些影響最終還需要時間和市場來驗證。 展望2007年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進發(fā)展仍然將是政策出臺的核心目標。因此，從當(dāng)前的市場狀況看，2007年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點。應(yīng)該說2007年的政策仍然是影響市場走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌姟?br /> ①“地根”進一步收緊，規(guī)�；_發(fā)趨勢明顯 新增地產(chǎn)項目的規(guī)模化開發(fā)將成為2007年土地開發(fā)的主要趨勢。 土地一級開發(fā)將在2007年演化成一種主流的開發(fā)模式，其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開發(fā)商實力為大規(guī)模一級開發(fā)提供有力保障。其二是隨著土地市場的日趨完善及土地政策的進一步緊縮，拿地壓力越來越大，開發(fā)商憑借一級開發(fā)的先入優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。 2007年的土地市場運作將主要分成兩類，一類是存量土地一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一類是增量土地一級開發(fā)，包括土地征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地。其中舊城改造、城中村改造的高成本高難度讓開發(fā)商望而卻步，嚴格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用的政策，也讓開發(fā)商對農(nóng)用地避之不及。 與此同時，城市化進程和新農(nóng)村建設(shè)的加速都使得舊村改造成為一級開發(fā)的熱點，但是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、土地三大問題卻成為開發(fā)的難點。但舊村改造項目的規(guī)模通常都比較大，而這種規(guī)�；拈_發(fā)模式也給開發(fā)商帶來了較大的操作空間。 �、谛袠I(yè)并購走向縱深化 從企業(yè)層面考察2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個重點。政策調(diào)控、市場競爭導(dǎo)致的對房地產(chǎn)企業(yè)資源儲備的要求是并購整合的基本推動力。同時，同城開發(fā)企業(yè)通過兼并收購方式進入異地市場，以降低各自的開發(fā)風(fēng)險，而中小開發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開發(fā)商之間本著不同目的聯(lián)合啟動了2006年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購熱潮的引擎。 可以預(yù)見2007年房地產(chǎn)企業(yè)并購將會在2006年基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購也將逐漸成為市場的一個方向。而無論是強強聯(lián)合，還是強弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進行土地、資金、人力、品牌等資源價值的整合與挖掘，對不同資源的優(yōu)化組合來達到雙贏甚至多贏的最終目標。 �、鄞蠹瘓F收縮戰(zhàn)線，集中資本應(yīng)對拿地高門檻 國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團多數(shù)從一線城市起家，逐步拓展到全國市場，隨著外資的進入，一線城市中心區(qū)域土地供應(yīng)總量減少，競爭越發(fā)激烈，拿地門檻提高，對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金的支付條件等都控制嚴格。許多國內(nèi)企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰(zhàn)線，回到自己熟悉的城市深耕市場。而對于招拍掛市場中高達數(shù)十億的土地出讓金，國內(nèi)企業(yè)聯(lián)合拿地的情況越來越多的出現(xiàn)，以此與資金實力強勁的外資相抗衡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，土地儲備量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)實力的標準，資本匱乏無法在土地市場上有所斬獲的房地產(chǎn)企業(yè)，必將步入一個惡性循環(huán)的過程，被市場所淘汰。 �、艹鞘薪�(jīng)濟圈發(fā)展將帶動二三線城市市場成熟 國內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時期，目標是成為具有世界競爭力的組團式大城市集群。 ⑤市場呼喚升級的專業(yè)服務(wù) 2007年的中國房地產(chǎn)市場環(huán)境將更加復(fù)雜。當(dāng)這種市場環(huán)境日益復(fù)雜多變，并從賣方市場過渡到買方市場時，資本運作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平日益成為未來房地產(chǎn)市場競爭的重點。 |
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2樓2010-11-28 13:45:05
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[考研] 求b區(qū)院校調(diào)劑 +4 | 周56 2026-03-24 | 5/250 |
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[考研] 302求調(diào)劑 +4 | 錦衣衛(wèi)藤椒 2026-03-25 | 4/200 |
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